FAQ - Foire aux questions

La durée moyenne des prêts en France est de 20 à 25 ans, tandis que la durée réelle se situe entre 8 et 10 ans avec généralement la revente du bien avec solde du prêt.

Il faut avoir à l’esprit que l’allongement de la durée de votre emprunt réduira le montant de vos charges mensuelles mais augmentera le coût réel du prêt.

Egalement, un taux sur une longue durée est forcément majoré de 0,30% à 0,60% et les risques d’accident de la vie sont plus nombreux sur une longue durée.

Si vous avez l’intention de revendre votre bien, 10 ans environ après le début de l’emprunt, nous vous déconseillons une durée de 30 ans car vous n’aurez remboursé qu’une partie réduite du capital.

Vous trouverez ci-dessous les principaux documents photocopiés à fournir pour constituer un dossier de prêt immobilier.

• Pièces d’identité en cours de validité recto verso
• Justificatif de domicile (ex : quittance EDF)
• Contrat de mariage
• Jugement de divorce si moins de 3 ans et-ou pension alimentaire versée ou reçue
• Livret de famille avec les enfants
• Avis d’imposition N et N-1
• Déclaration d’impôts Année 2010
• 3 derniers bulletins de salaires (si 13ème mois, bulletin le justifiant)
• BIC : 3 dernières liasses fiscales
• Revenus fonciers : déclaration 2044
• Justificatif de prestations familiales
• Taxe foncières des biens immobiliers existants ou acte de propriété
• Echéancier et offres de prêts en cours
• Relevé du compte courant sur les 3 derniers mois
• Justificatif d’apport personnel et d’épargne
• Lettre de don, pièce d’identité du donneur, justificatif d’avoir du donneur
• Attestation d’intérêts acquis en Epargne Logement
• Relevé d’Identité Bancaire

Vous trouverez ci-dessous les principaux documents photocopiés à fournir pour constituer un dossier de prêt immobilier :

• Pièces d’identité en cours de validité recto verso
• Justificatif de domicile (ex : quittance EDF)
•  2 derniers bulletins de salaire
• Les justifcatifs d'autres revenus (allocations familiales, pension alimentaire...)
• Relevé d’Identité Bancaire
• Dernier relevé d’imposition (si vous êtes chef d’entreprise, artisans ou à votre compte)

C’est le principe d’alléger sa charge fiscale, en échappant légalement à toute ou partie de l’impôt.

La défiscalisation se matérialise par des dispositifs légaux qui encouragent l’investissement dans différents domaines choisis par l’Etat.

Ces systèmes défiscalisant sont profitables tant pour les contribuables que pour l’Etat.

En effet, les contribuables peuvent se constituer un patrimoine tout en réduisant leur imposition tandis que l’Etat voit des investissements dans secteurs qu’il souhaite promouvoir comme l’immobilier locatif ou le développement durable.

Ce terme définit l’ensemble des produits de placements qui ont une réglementation unique déterminée par l’Etat quelle que soit la banque qui les propose.

L’Etat définit notamment le taux de rémunération de ces comptes.

Voici une liste non exhaustive des principaux livrets :

livret A, livret B, livret Bleu, LDD, codevi, CEL, PEL, LEP...

La plupart de ces livrets ont une fiscalité attractive, puisque les intérêts perçus sont exonérés d’impôt.

Le taux servi sur ces comptes est donc Net d’impôts.

Le plus connu est sans conteste le Livret A (Plus de 60 millions sont ouverts en France).

Le taux d'endettement est ce qui permet à une banque de fixer un seuil à votre capacité de remboursement mensuel.

Il est calculé et s'exprime en pourcentage à partir de votre revenu net (tous revenus confondus), divisé par vos charges (crédits en cours, crédit auto, consommation, les pensions versées, etc.).

Plus le taux obtenu est bas, plus il vous sera facile de négocier avec une banque.

Il est communément admis que les mensualités de remboursement (charges incluses) d'un emprunt ne peuvent être supérieures au tiers de votre revenu net, soit un taux d'endettement de 33 %.

Afin de choisir quel prêt est le plus avantageux, il faut faire des comparaisons entre les différentes propositions de prêts.

Deux éléments essentiels sont à comparés :

• Le taux effectif global (TEG) qui est un taux d'intérêt destiné à représenter le coût réel d'un crédit à la consommation.

Sa mention dans un contrat de prêt est obligatoire. Il intègre les coûts associés obligatoires contractuellement, à savoir frais de dossiers, commissions diverses, coût de garanties particulières.

• Le coût total du crédit que l’on calcule par des simulations.

On peut donc savoir à l’avance quelles seront les sommes à devoir à l’organisme financier

La souscription à un dispositif défiscalisant ouvre droit :

• soit à une déduction du revenu.

C’est une charge déduite du revenu imposable, générant une diminution indirecte de l’impôt à payer.

• soit à une réduction d’impôt, indépendante du niveau des revenus.

C’est une diminution directe de l’impôt à payer.

Un contrat d’assurance vie a pour vocation d’origine de garantir le versement d'une certaine somme d'argent lorsque survient un événement lié à l'assuré : son décès ou sa survie.

Dans le premier cas le capital est versé lors du décès de l’assuré tandis que lors du second cas il est versé à l’échéance du contrat.

Il offre de nombreux avantages :

• La valorisation d’un capital placé dans un cadre fiscal avantageux.
• Une rentabilité associée à un taux bien supérieur à celui des autres supports comme le livret A ou le LDD.
• La préparation de la transmission d’une part de son patrimoine sans droits de succession.
• Un placement 100% sécurisé avec des garanties de rentabilité en fonction du support choisi.

Il n’y a aucunes obligations légales de faire un apport personnel lors d’un projet d’emprunt, ce n’est donc pas un critère bloquant dans l’obtention d’un crédit.

Cependant, il faut savoir que les frais divers (frais de notaire et garanties) ne seront pas intégrés dans le montant prêté par le prêteur au contraire des frais d’agence qui font partie intégrante du prix de vente.

Ainsi, il faut forcément de l’épargne disponible de façon à pouvoir régler ces frais.

De plus, dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques demandent généralement 10% d’apport personnel (hors frais divers).

Enfin, il faut savoir que plus votre apport personnel est important, plus les banques apprécieront votre dossier.

En Effet, si votre apport personnel est d’environ 20%, il sera plus simple  de négocier de meilleures conditions commerciales.

Le prêt personnel permet de réaliser tous les projets que vous souhaitez réaliser dès lors que ce n’est pas un projet immobilier.

Le plus fréquemment un crédit à la consommation est mis en place pour acheter une voiture, faire des travaux, partir en vacances ou acheter un bien de consommation (ordinateurs, télévisions…).

C’est est un dispositif défiscalisant permettant aux contribuables d'alléger leur assiette fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier et en percevant des loyers.

La loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement qui sera amené à être mis en location (en respectant des plafonds) par le contribuable.

Les logements concernés sont ceux acquis neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

On regroupe les SICAV (Société d'Investissement à Capital Variable) et les FCP (Fonds Commun de Placement) dans un ensemble que l’on appelle OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières).

Le principe générale est le même dans les deux cas, c’est de la gestion collective.

Cela permet aux épargnants d’investir dans la bourse sans qu’ils aient à faire des choix de placements et à s’occuper de la gestion.

Le travail de gestion du portefeuille de titres est confié à un gérant qui procède aux arbitrages sur le marché avec les fonds des souscripteurs.

Les différences entre la SICAV et le FCP sont principalement juridiques :

• SICAV : C’est une Société anonyme dont les souscripteurs sont des actionnaires et dont le capital minimum est de 7,5 millions d’€.
• FCP : C’est une copropriété de valeurs mobilières dont les souscripteurs sont des porteurs de parts et dont le capital minimum est de 400k €.

Ces différences ne sont pas déterminantes pour les épargnants.

Le choix se portera donc sur la SICAV ou le FCP qui répond à vos choix de placements (obligations, actions françaises, actions pays émergents…).

Il est possible de rembourser de façon anticipée la totalité des sommes que l’on doit à l’organisme financier.

Pour le prêt personnel, il n’existe pas de clauses concernant des pénalités de remboursement anticipé.

C'est-à-dire que vous êtes libre de rembourser les sommes restantes dues lorsque vous le souhaitez.

Cette loi concerne les acquisitions de logements neufs situés dans les DOM TOM entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 et loués nus (au moins 9 ans) à titre de résidence principale.

La base de réduction d’impôt est le prix d’acquisition du logement neuf.

Lorsqu’un particulier veut investir en bourse, il lui faut posséder un compte-Titres ou un Plan Epargne Actions (PEA).

Ces deux supports vont lui permettre gérer un portefeuille.

Le Compte-Titres:

Il permet d’intervenir sur les marchés financiers sans aucunes contraintes. En effet, il n’a aucunes limitations de versements, de plafonds de gains ou de retraits. De plus, Le compte-titres permet une large diversification de son portefeuille, car l’ensemble des titres financiers y sont accessibles, y compris obligations et OPCVM.

Cependant, le compte-titre est associé à un régime fiscal sans avantages : Les plus-values réalisées chaque année subissent un taux d'imposition de 19% (imposition sur les plus-values) + 12.3 % (cotisations sociales).

Les pertes sur cessions viennent en déduction des gains futurs et sont reportables pendant 10 ans.

Le Plan Epargne Actions (PEA):

Le montant total des versements est plafonné à 132 000€.

Tous les titres ne peuvent être placés dans un PEA. En effet, on peut mettre dans ce dernier :
- des actions françaises cotées ;
- des certificats d’investissement cotés ;
- des actions françaises non cotées ;
- des SICAV gérées en France ;
- des FCP gérés en France ;
- des actions européennes ;
- des parts de SARL ;
- des droits relatifs aux actions et aux certificats éligibles au PEA ;
- des bons de souscription relatifs aux actions et aux certificats éligibles au PEA ;
- des fonds communs de placement dans l’innovation ;
- des fonds communs de placement à risques.

Pour un retrait ou une fermeture du PEA avant 2 ans la fiscalité est de 22,5 % et entre 2 et 5 ans elle est de 19%. Il ne faut pas oublier d'ajouter les 12.3% de prélèvements sociaux à ces montants.

Après 8 ans les gains sont éxonérés de fiscalité (hors prélèvements sociaux).

Un prêt à taux fixe s’accompagne d’un taux qui restera fixe tout au long de la durée de l’emprunt.

C'est-à-dire que le tableau d’amortissement de l’emprunt est connu à l’avance et que les mensualités seront identiques durant toute la durée du prêt.

Un prêt à taux révisable s’accompagne d’un taux qui varie en fonction de l’indicateur financier sur lequel il est indexé, à la hausse comme à la baisse.

Un prêt à taux révisable peut être légèrement moins cher en taux de départ, mais le risque existe que les taux montent et que le taux devienne supérieur au prêt à taux fixe. Les mensualités seront donc revues périodiquement.

C’est une forme de crédit dans laquelle l’emprunteur dispose d’une somme d’argent mise dans un compte par l’établissement prêteur.

Cette somme d’argent est disponible de façon permanente et permet à l’emprunteur de financer les achats de son choix.

Lors de ses remboursements, la partie remboursée se reconstitue.

Cette forme de crédit a une durée d’1 an, renouvelable, et est souvent associée à une carte de crédit.

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilier.

Le dispositif Malraux s’applique aux logements d’habitation situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Cette loi permet aux propriétaires de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à des dépenses de travaux de restauration.

Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale pendant 6 ans.

Avec ce type de prêt, le taux reste fixe mais les mensualités sont modulables à votre convenance.

Durant la période du prêt vous pourrez augmenter ou réduire votre charge mensuelle en fonction de vos rentrées d’argent.

Par exemple, il est possible de suspendre le remboursement du prêt pendant une période de 6 mois à 2 ans ou d’augmenter les mensualités (d’environ 25%) de façon à réduire la durée du prêt.

Ce sont des fonds dont 60% au moins des investissements doivent être réalisés dans des PME situées dans une zone géographique comprenant quatre régions limitrophes.

Le contribuable investissant dans un FIP bénéficie d’une réduction d’impôt dans la mesure de 25% du montant de son investissement.

Afin de bénéficier de cette réduction d'impôt, le souscripteur s'engage à conserver ses parts au minimum cinq ans.

Cette réduction d'impôt est plafonnée à 3 000 € pour un célibataire, 6 000 € pour un couple.

Cela est possible, il faut cependant prendre ses précautions lors de la signature du contrat de prêt.

En effet, pour avoir une souplesse d’action en cas de vente il faut s’assurer :

- Qu’il n’y ait pas de pénalités de remboursement anticipé si vous remboursez le solde de votre emprunt.

- Qu’il y ait la possibilité de transférer le capital restant dû sur le nouveau bien

- D’avoir choisi une garantie adéquate qui vous facilitera votre changement de cap.